楼面价怎么算(房价是楼面价的几倍)

创业老哥创业老哥 投稿 2021-10-09 22:42:02
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老百姓买房子生怕被骗,

尽管房价被推得很高,

但是心里还是应该有杆秤这房子到底值多少钱?

楼面价怎么算(房价是楼面价的几倍)

一、假设土地成本:2250元/平米

又称楼面价。是指开发商竞拍购买的土地后,该土地上可以建筑盖楼那部分的单价,计量单位元/每平!比如开发商花了22.5个亿,买个50万平米的土地,但是容积率是2,也就是说可以建100万平米!折合单价就是2250元/平米的土地成本好的,虽然现在2250元/㎡的楼面价几乎等于做梦,但这只是一个假设值哦。土拍价/(土地面积*容积率)=楼面价一般的楼面价在土地竞拍结束后就可以算出来。

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二、建安成本这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等!按楼层分,对应的成本不同,如低层一般是1300-1500元,小高层是2000-2400元,高层是2500元(大约每5层价格上浮5个点)这里按一般小高层的成本来计算!经济型建安成本:2000元/平米三、各项税费成本!开发商从拿地开始,各项税费就得开始交,直到房子最后交接给购房者。在交接时,开发商可能还会承担建设后的一些物业费。各项税收大概:1000元/平米

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四、开发商的运营和销售成本营销费用包括一些广告费,活动费,销售人员的开销,一些公司运作的成本等。如果不是建在人流大的区域,楼盘越偏越不好卖。对应的营销费用就可能增加!随着区域内楼盘的多盘竞争,人才争抢,这都会增加费用。如果楼盘在一定时间内仍没有卖掉,那么成本会随之成倍增加!运营及营销成本:500元/平米五、开发商融资成本这项成本是最不可控的。开放商一般项目占用的资金是30%,其他的都来自贷款,融资的资金来源还有信托,银行,其他等。空手套白狼,一分钱不出,坐等炒地皮的开发商已经被限制。但是最近银行的放贷的增量减缓,所以未来房企的融资成本可能还会上升!意味着…你们懂的。

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而开发商的贷款利息,除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外!一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上!也就是说,以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本!如果它销售的速度过慢,成本会更高!基本上每慢一年,就增加近12%的成本!如果房企的融资得到限制,信贷提价,开放商的成本可能还会更高!开发商融资成本:700元/平米综上5点,还未考虑到开发商的利润,一般开发商会加上10-15个点的利润。未考虑利润的成本价:6500元/平米一些科目没有细算,仅供参考科目。

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